Wynajem mieszkania – prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
Znajomość praw najemcy i wynajmującego jest kluczowa w sytuacji wynajmu mieszkania. Nie wystarczy znać wyłącznie własne prawa i obowiązki, ale także drugiej strony. Te kwestie są uregulowane przez kodeks cywilny i ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Obowiązki wynajmującego
Do podstawowych obowiązków osoby wynajmującej należy:
– wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania,
– utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy,
– zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Obowiązki najemcy
– płacenie w terminie czynszu w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym,
– korzystanie z lokalu w taki sposób, jaki określa zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu,
– utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego.
Jeżeli najemca nie stosuje się umowy lub przeznaczenia lokalu nie przestaje jej używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Naprawy
Gdy w trakcie wynajmowania lokalu zaistnieje potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić. Na przykład, naprawa zepsutej (nie z winy najemcy) instalacji gazowej leży po stronie właściciela lokalu – zamiast więc działać na własną rękę, powinien skontaktować się najpierw z wynajmującym.
Warto podkreślić, że najemca oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będących następstwem prawidłowego używania – na przykład za ślady zużycia łóżka.
Zmiany, remonty
Jeśli wynajmujący nie wyrazi zgody, najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej.
Prawa wynajmującego
– wynajmujący lokal ma pełne prawo uzależnić podpisanie umowy z najemcą od opłacenia przez niego kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem mieszkania. Nie może ona jednak przekroczyć wartości dwunastu czynszów za dany lokal.
Podniesienie czynszu
Wynajmujący ma również prawo do podwyższenia opłat za czynsz, musi jednak uprzednio wypowiedzieć na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia.
Nieuzgodnione zmiany
Jeżeli najemca ulepszył lokal bez zgody wynajmującego, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Podnajem i użyczenie nieruchomości
Najemca nie może podnająć lub użyczyć lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego.
Prawa najemcy
Termin naprawy
Jeżeli w czasie trwania najmu coś wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Kiedy ten termin minie, najemca może dokonać napraw na koszt wynajmującego.
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które utrudniają zamieszkiwanie, najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania lokal:
– miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie,
– albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim,
– albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,
najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.